京沪“松限”，楼市影响几何？

刚刚过去的8月份，对于楼市来说，最为重磅的利好政策莫过于北京、上海两大一线城市相继放松限购。

8月8日，北京市发布购房新政，明确符合购房条件的家庭在五环外购买商品住房（含新房及二手房）不限套数，同时优化公积金贷款政策。8月25日，上海市发布新政，符合条件的居民家庭在外环外购房不限套数，成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。此外，在公积金贷款、商业贷款以及房产税方面也做出了政策调整。

在高层强调“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”背景下，作为限购政策最为严厉的北京和上海大幅放松限购政策，成为新一轮房地产政策调整的风向标。这一政策信号有望带动全国房地产市场信心的修复，对接下来楼市的“金九银十”产生积极影响。

政策背景和市场环境

2024年9月，住房城乡建设部推出“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，赋予地方政府更大的调控自主权。要求地方政府因城施策调整或取消各类限制性措施，包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。“四个取消”由此纳入地方政府政策“工具箱”。

随后，包括广州、成都、杭州、西安、武汉、合肥、宁波、长沙、苏州等一二线城市，以及无锡、徐州、常州、南通、扬州、佛山、东莞等三线城市化相继宣布全面取消限购，北京、上海、深圳、天津、南京等城市也对限购政策进行了不同程度的优化。

与大多数二三线城市一步到位全面取消限购有所不同，北京、上海、深圳这3个一线城市采取的是“小步渐进式放宽”策略。以北京为例，近年来经历了数次优化调整，先是取消“认房又认贷”，接下来是通州区“双限购”松绑，随后是废止“离婚限购”政策、取消普通住宅和非普通住宅标准，2024年“9·30”新政，北京将非本市户籍居民家庭购买五环内商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，由连续缴纳满5年调整为连续缴纳满 3 年及以上；购买五环外商品住房的，缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为连续缴纳满 2 年及以上。8月8日的新政则明确，符合购房条件的居民家庭五环外不再限制购房套数。

上海2024年以来从取消“认房又认贷”，到区域限购松绑，再到缩短居民购房社保年限、废除“离异限购”，同样遵循了渐进式推进策略。8月25日“沪六条”新政则明确，符合上海购房条件的居民家庭，在外环线以外区域购房不再限制套数。

京沪两地本轮限购政策优化调整与当前房地产市场形势密不可分。在去年9月以来一揽子房地产政策作用下，今年房地产市场经历了先扬后抑的行情，一季度各线城市市场明显回暖，特别是核心一二线城市呈现量增价稳态势，但是从4月份以来政策边际效用递减，房地产各项指标持续走弱，量价下行压力加大。根据国家统计局数据，今年1~7月全国商品房销售额和销售面积分别同比下降6.5%和4.0%，累计同比降幅扩大，其中7 月销售额、面积分别同比下降 14.1%和7.8%。价格方面，7 月 70 城新房、二手房价格指数环比分别下跌 0.3%和0.5%，其中一线城市新房、二手房价格指数分别环比下跌 0.2%和1.0%，一线城市二手房价格下行压力加大。

针对当前市场形势，6月13日召开的国务院常务会议指出，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。8月18日的国务院第九次全体会议再次强调，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势。北京、上海两地本轮政策优化，即是对高层会议精神的积极响应。

政策力度和市场效果

关于京沪两地松绑限购，此前市场早有预期。8月8日北京新政落地，部分观点认为政策力度低于预期——政策仍要求购房者具备京籍或是足够社保年限，并没有放松外地居民在北京购房的要求。国信证券认为，本次力度相较此前几轮政策稍弱，边际释放的购买力恐有限，但是有望成为一线城市新一轮放松的开始，期待力度较大的“止跌回稳”新政。天风证券则认为，“本次北京五环外限购取消政策，适时、精准、且力度超常规”，“从外向内、逐步放松显示地方政府对市场调节的灵活性及连贯性”。

2025年1~7月，北京全市新建商品房销售面积601万平方米，同比增长2.5%，其中住宅销售面积389.8万平方米，下降6.8%。特别是7月以来市场呈现转弱迹象。本次政策优化旨在及时巩固前期止跌回稳成果。从成交区域和库存情况看，北京新房销售套数中五环外占比超80%，二手房五环外成交占比超50%；库存方面，五环外新房库存约占8成，五环外二手房挂牌量占比约5成。由此可见，本轮政策锚定成交及库存集中区域，旨在调节高库存区域供需矛盾，可以说定位精准。

上海针对外环外放松限购与北京政策意图基本类似。根据中指院数据，2025年1~7月上海外环内成交面积同比增长12.9%，而外环外新房累计成交面积同比下降18.7%。新房库存主要集中在外环外区域，截至2025年7月，外环外库存占比74.6%，去化周期增长至17.6个月；二手房库存处于历史高位，全市去化周期增长至20.7个月。新政针对性释放外环外购房需求，有助于上海郊区库存去化。

从政策实施效果看，据相关机构统计，北京新政落地两周，新房、二手房日均签约套数环比分别增长38%和19%，市场销售小幅改善。上海新政实施效果尚不能从数据上体现，但从开发商和中介机构的反馈情况看，带看量和咨询量明显上升。在“金九银十”来临之际，京沪两地限购政策放松为房地产市场提供了重要的窗口期。借此机会，在北京五环外区域、上海外环以外区域，房企明显加大了推盘和推广力度，以期加速去库存，提振销售业绩。

北京和上海相继放松限购政策，标志着一线城市房地产政策进入实质性调整阶段，政策组合拳的推出有望带动全国房地产市场信心修复。根据以往经验判断，本轮松绑限购虽然不能实质性改变整个房地产市场走势，但短期内区域市场必然会产生积极影响，进而辐射到周边城市。此外，限购政策松绑叠加以旧换新和税费优惠政策，有望进一步激活外围置换链条，起到维稳价格的效果。

政策空间和发力点

针对房地产市场面临的形势，8月18日召开的国务院第九次全体会议强调，“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村改造和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求”。广发证券分析认为，“采取有力措施”是在新的边际变化下对当前地产政策的定调，8月8日北京新政是一个开始，8月25日上海“沪六条”是“采取有力措施”政策的继续落地，后续政策仍有较大空间。

国务院会议特别强调了“结合城市更新推进城中村改造和危旧房改造”，在8月28日发布的《中共中央 国务院关于推动高质量发展的意见》（以下简称《意见》）中做了进一步强调：“稳步推进城中村改造和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。”可以预见，接下来城中村改造和危旧房改造将成为政策重要发力点，结合“以旧换新”、“房票”安置等配套政策，对拉动投资和住房消费将起到重要作用。

这方面，广西的成功案例为市场提供了借鉴和参考。近日广西壮族自治区住房和城乡建设厅在官网上介绍了广西通过“房票”安置扩面、“以购代建”、危旧房改造“拆旧买新”、使用住房公积金增值收益收购存量商品房等情况。2025年上半年，广西推出“房票”安置扩面、危旧房改造提速、使用住房公积金增值收益收购存量商品房、城中村改造有序推进等房地产政策“组合拳”，商品房库存持续消化，推动房地产市场止跌回稳。截至今年6月底，广西已收购存量商品房2万套，拉动全区商品房销售面积增速9.35个百分点。同时，广西推行“房票”安置、“以购代建”、危旧房改造“拆旧买新”，消化存量商品房40万平方米，全区商品房库存同比下降21.1%。今年1月至7月，广西新建商品住宅销售面积同比增速5.7%，增速排名全国第6位。

国务院会议提出“多管齐下释放改善性需求”，刚刚发布的《意见》也提出，“系统推进‘好房子’和完整社区建设。加快构建房地产发展新模式，更好满足群众刚性和多样化改善性住房需求。全链条提升住房设计、建造、维护、服务水平，大力推进安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’建设”。由此可见，“好房子”和完整社区建设将成为释放改善性需求的重要发力点。城市更新、城中村改造和危旧房改造从存量入手，“好房子”建设则从增量入手，达到多管齐下释放需求的目的。

除此之外，在供给端政策上，存量商品房和存量闲置土地的收储仍然是政策的重点。一方面需要中央层面给予更大力度的政策和资金支持，另一方面也需要地方政府真正担负起管理责任，积极推动政策落地实施。

责编:陶纪燕 | 审核:李震 | 监审:古筝

（来源：中国房地产报）

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• 发布日期：2025-08-31 08:49:00
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